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Il s’agit, ici, de distinguer les différentes formes juridiques en cas de création ou de reprise d’un commerce, et leurs incidences bien spécifique du point de vue fiscal.
FONDS DE COMMERCE

Le fonds de commerce désigne l’ensemble des actifs incorporels (clientèle, marques, enseignes…) et corporels (agencement, logiciels, matériel…), qui sont mobilisés par une personne physique ou morale pour réaliser son activité commerciale. L’acquéreur achète donc non seulement le droit au bail, mais aussi la clientèle de son prédécesseur, s’ensuit donc le même régime fiscal que pour le droit au bail (avec notamment, pour le vendeur, selon les cas, des possibilités d’étalement, de report d’imposition ou d’exonération). Le fonds de commerce constitue pour l’acquéreur un élément incorporel de l’actif immobilisé, non amortissable.

PAS DE PORTE

Le pas de porte se paie au propriétaire des murs, en sus du loyer convenu, lors de la conclusion du bail. C’est une des clauses du bail.
Ce “droit d’entrée” s’analyse généralement en un supplément de loyers, imposable pour le bailleur dans la catégorie des revenus fonciers. Toutefois, s’il parvient toutefois à démontrer que le pas de porte constitue la contrepartie d’une dépréciation des locaux, il s’analyse alors en une indemnité, non imposable.
Pour le locataire entrant, le pas de porte constitue des frais de premier établissement amortissables et de ce fait, déductibles de manière répartie sur la durée du contrat de bail (1/9ème par an). A noter cependant que si le total constitué par le loyer fixé dans le bail et le pas de porte excède un loyer considéré comme normal pour le local considéré, le pas de porte sera assimilé à un élément incorporel, non amortissable et non déductible.

LE DROIT AU BAIL

Le droit au bail représente la somme versée par le nouveau locataire au locataire précédent, à son entrée dans les lieux (et non au bailleur).
Le nouveau locataire reprend un bail en cours qui a été conclu entre le précédent occupant et le propriétaire. Il achète au locataire sortant le droit de bénéficier d’un bail commercial en cours, pour la durée restant à courir et dans des conditions, identiques, notamment en ce qui concerne le loyer. Le droit au bail constitue le prix que le locataire sortant souhaite obtenir. Plus le loyer sera faible et plus la durée du bail restant à courir sera longue, plus le droit au bail sera élevé.

D’un point de vue fiscal, le prix du droit au bail constitue, pour le locataire sortant-cédant, un revenu qui est pris en compte pour la détermination de son bénéfice imposable.

Pour le locataire entrant-acquéreur, le droit au bail constitue un élément incorporel non amortissable inscrit à l’actif du bilan, au même titre qu’un fonds de commerce.