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LOCAUX COMMERCIAUX : UN EXCELLENT PLACEMENT

Les investissements dans les « murs commerciaux » restent réservés, pour l’instant à une minorité. En effet, certaines règles sont à connaitre et à maîtriser, mais ils rapportent, tout de même, deux fois plus (5 à 9%) que le locatif dans l’habitation. Trois avantages : moins d’impayés, bail d’une durée plus longue, contrat plus souple avec une imputation des charges plus importante.

Toutefois, voici quelques « trucs » à savoir.

Sélectionnez l’emplacement du bien avec  rigueur : quartier, emplacement, présence d’une « locomotive » pour assurer un CA important et une facilité de location ou de revente avec plus-values.

Evaluez la rentabilité pour fixer un prix : pour obtenir un rendement de 8 % nets annuels avec un loyer de 16.000 € par an, le local ne doit pas valoir plus de 200.000 € (16.000 x 100/8).Chaque transaction devra faire l’effet d’une étude personnalisée (par exemple, en cas de locaux vides, enquêtez sur les loyers pratiqués dans le même secteur d’activité et dans le même quartier, regardez le contexte concurrentiel…), assortie de calculs complexes, liés au CA.

Analysez avec attention la rédaction du bail afin de sécuriser  votre investissement : durée de 9 neuf années avec un loyer plafonné (variation annuelle avec l’indice Insee), sauf cas particuliers, dépenses à la charge du locataire (taxes, travaux, impôts locaux…).

Calculez la fiscalité : les revenus générés des murs de boutique relèvent du revenu foncier, ainsi, charges et travaux peuvent être déduits des loyers avec une possibilité de faire du déficit foncier dans la limite de 10700€ par an (le surplus et les intérêts d’emprunt peuvent s’étaler sur les 10 années suivantes).